新築と中古、どちらがいいの？

 

 

●新築物件

新築物件の場合で、最新の設備を整えている場合は人気が高く、物件価格が比較的高額になります。
新築という付加価値があるので最初に入居する方は多少家賃が高くても借りる場合も多いのですが、2回目以降の賃貸の場合、周辺物件と比べて家賃を高く設定しすぎていると、家賃を下げなければ入居してもらえない可能性があります。

 

 

●中古物件

中古物件の場合は、新築物件と比べて物件の購入価格が安く、すぐに賃貸できるので、比較敵早い段階で家賃収入が見込めるという利点があります。
入居者募集の手間や空室リスクを考えると、オーナーチェンジの物件を選んだほうがメリットが大きいといえます。
ただしリフォームの必要性が出てくる物件もあるので、できるだけ内装や外装がきれいな物件を選びましょう。大規模修繕のタイミングがいつかを確認することも必要です。
また、築年数が経過した物件はローンが組めない可能性もあります。

総合すると、運用益より節税メリットや長期保有を優先的に考えるのであれば新築でもよいですが、運用益を優先するなら築5年から10年程度の立地が良い中古物件をオーナーチェンジで購入する方が無難な選択といえます。

 

 

 

物件選びのポイント

 

 

●立地

収益物件の立地（日当たり・眺望・周辺環境など）は、必ず自分の目で確認しましょう。
その地域に入居者のニーズがあるのか？ターゲットとする入居者にマッチした立地なのか？をしっかりと確認することが大切です。具体的には下記の項目などを重点的に確認しましょう。
・都心に近い立地である。
・駅から徒歩10分以内で、周辺環境（スーパー・公園・病院など）も整っている。
・最寄り駅から主要駅に簡単にアクセスできる。（急行停車駅など） 

 

 

●土地面積・土地権利

土地の権利が所有権なのか借地権なのかは確認しておくべき事項です。
借地権とは、建物の所有者と土地の所有者が異なっており、建物の所有者が土地の所有者から土地を借りていることをいいます。
一般に借地権の物件の方が利回りは高くなりますが、銀行融資を受けることが難しく地主との法律的な関係も複雑な場合があるので、初めての方は避けた方がいいといえるでしょう。

 

 

●物件の将来性

物件近くの事業予定地・大きな空地・駐車場をチェックすると、将来的に大規模な建設物が建つ計画がある場合があります。
また、近所に地下鉄が通る予定があったり敷地が計画道路や区画整理などに含まれている場合もあります。
そういった物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よくチェックしましょう。
逆に大規模再開発でマンションが乱立する可能性がある場合は、入居者の確保が難しくなる可能性があります。周辺地域のマンションなどの建設予定も確認しましょう。 

 

 

●物件の状態

投資用物件であっても、部屋を確認する際は自分が住むつもりで間取りや収納のチェックをしましょう。
水回りなどの設備器具、通気性・騒音、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り、室内の使い勝手、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等、大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かなど、チェック項目は多岐にわたりますが入居者の確保のためにはすべて見落とせない項目です。

 

 

●家賃収入

毎月または毎年、どの程度の家賃収入があるのかが示されています。現在の空室状況、満室時の収入はどの程度になるのかをよく確認しましょう。これをもとにインターネットや住宅情報誌などで周辺の家賃相場と比較して妥当な金額かどうか判断するとよいでしょう。