2010/7/4

【都内の高級賃貸住宅の動向】
ケン不動産投資顧問が集計している港、渋谷、世田谷の高級賃貸住宅の2010年第1四半期の空室率は12.9％。前年同月比3.0％の悪化になった。区別では港区13.6％、渋谷区14.9％前年同月比悪化。世田谷区は8.6％上昇。区別の空室率は個別物件の影響が出ることもあるが、おおむね空室率は高止まりする傾向が見られる。成約賃料は坪あたり、港区14956円、渋谷区14439円、世田谷区10038円でいずれも前年同月比マイナスとなった。成約賃料は全般的に底入れ感がでてきたが、礼金減額、フリーレント等の入居促進対策がつづいております。近年、高級賃貸需要を支えてきた日本人の入居需要が増加に転じつつあり、特に動きが多いのは30万円未満の賃料帯出今後の賃料上昇、空室率下落に期待がかかっている。　全国賃貸住宅新聞より

2010/6/6

【投資家調査　期待利回り横ばい】
(財)日本不動産研究所がまとめた不動産投資調査によると、４月１日時点の東京丸の内、大手町地区のAクラスビルは期待利回り4.5％、取引利回り4.2％で、２期連続横ばい。
07年10月調査で期待利回りが3.8％、取引利回り3.5％をボトムに上昇が続いたが、投資意欲の回復を受け横ばいとなった。
東京の賃貸住宅(1棟)の期待利回りは、城東でワンルームが0.1ポイント、ファミリーで0.2ポイント低下した。利回り低下は5期ぶり。城南地区、外国人向けは横ばい。政令市では、ワンルームで横ばいから0.1ポイント低下、ファミリーは横ばいから0.2ポイント低下した。

2010/5/1

【収益物件調査2010年1～3月】
収益物件サイトを運営する健美家（東京都港区）と不動産の逆オークションサイトを運営するファーストロジック（同）は、2010年1～3月期の投資市場のレポートをまとめた。健美家が調査した流通物件の１棟マンションの表面利回りは前期に比べて0.22ポイント低下し9.2％。これまで8期連続上昇から低下に転じ、価格は前期比669万円上昇して1億6779万円となった。ファーストロジックの1棟マンションでも前回調査比0.10ポイント下落し、平均価格は2042万円上昇して1億8153万円に上昇した。気分所有でも価格は上昇傾向にあります。
週刊住宅より

2010/4/3

【東京近郊オフィスゾーン市況】
景気低迷や東京のオフィスビルの市場悪化の余波を受け横浜、大宮、千葉等の東京圏周辺都市のオフィス市場も悪化が続いている。
シービー・リチャードエリスの調査によると、09年のオフィス空室率は横浜が11.5％、大宮が10.8％、千葉が16.4％でいずれも08年より上昇した。
営業所の閉鎖やオフィス面積の縮小と並んで各都市に共通しているには、入居中のテナントの賃料引き下げ。テナント企業にとっては安いビルに移転するよりも、引越し費用をかけずにコスト削減が図れるので好都合。オフィス面積が30坪程度の小ぶりな営業所需要にとどまる周辺都市では移転によるコスト削減公課が都心ほど期待できないことも、現在のビルに入居したまま賃料減額で済ますテナント企業の増加につながっている。週刊住宅より

2010//21

【２０１０年公示価格　商業地推移】
国土交通省が18日公表した2010年1月1日時点の公示価格は住宅地、商業地ともに全国平均で2年連続で下落した。大都市圏を中心にマンションの販売不振やオフィス需要の減少により下落率は09年を上回った。東京圏の商業地の平均は2年レンジ区で下がり、下落率は7.3％で02年の7.4％以来8年ぶりのおおきさだった。商業地でも東京都心8区の落ち込みが大きく12.5％下落した。全国の下落率上位10地点のうち東京都心8区で9地点占めた。読売新聞より

2010/3/2

【分譲マンションの賃料推移】
2010年1月の分譲マンションの賃料月別推移を東京カンテイが発表した。首都圏の1平米当たり賃料は前月比2.1％下落した。この調査は同社データベースに登録された分譲マンションの月額募集賃料を行政区単位に集計・単価を掲出した。
地区別では、東京都が3130円(前月比0.6％下落）、神奈川県2080円（同0.6％上昇）、埼玉県1544円（同0.8％下落）、千葉県1528円（同0.8％下落）。首都圏はやや下落の傾向になっています。週刊住宅より

2010/2/10

【賃貸住宅平成２１年度下期の入居率】
(財)日本賃貸住宅管理協会は1月22日｢平成21年度下期　賃貸住宅景況感調査」を発表した。同協会管理会社会員940社中、305社が回答したもので、全国の痛く管理入居率は88.3％で、上期から0.2ポイント低下した。入居率は首都圏90.3％(上期比0.9ポイント上昇)、関西圏89.8％(同2.6ポイント低下)。サブリースは全国平均91.5％(同0.5ポイント上昇)、首都圏93.5％(同36.9ポイント上昇)、関西圏94.9％(同0.6ポイント上昇)。週刊住宅より

2010/1/18

【賃貸マンションの賃料・新築より中古が高い】
東京23区の賃貸マンションで新築と中古の賃料水準が逆転。アットホームの「首都圏の居住用賃貸物件」によれば、東京23区の11月の新築マンション賃料は前年同月比2ケタ下落し、中古マンションは上昇傾向でした。新築は前年比13.4％下落、中古が1.5％上昇。同現象は2009年5月ごろより顕在化している。新築の賃料水準が上がりすぎた点と優良物件が少なくなってきた分、中古賃貸マンションの注目度が上昇したと分析している。マンションの基本は立地、賃貸はその立地条件の重要度が更に高まることが背景にある。週間住宅より

2009/12/15

【ビル空室率最悪に】
09年公示地価は全国平均で住宅地、商業地共に下落した。9月17日に公表された09年都道府県地価調査でも、全国的な下落傾向は顕著となった。
ビルの空室率については、「03年問題」と呼ばれた最悪に時期と肩を並べつつある状況です。景気の後退懸念からビル市況は悪化しており、ビル系の主力銘柄を中心にリーマンショック時の水準まで投資口価格が落ち込んでおり、予断を許さない状況です。
週刊住宅より

2009/11/1

【不動産投資の現状】
不動産流通大手などによると、価格調整が進んだ春先以降、個人・法人の不動産投資意欲は盛り上がったが、夏までに出回り物件が一巡し、再び成約案件が伸び悩んでいる模様。また、物件不足が際立っている。
不動産市場は不動産価格の調整が進んだ春先までに取引が回復し、大幅に下がった価格が好転し中古マンションなどへの需要が回復するのと同時に、利回りが好転した収益物件の需要も回復。借入に依存しない個人の投資家、法人の投資家の動きが活発になった。ある流通会社によると、１億円以上の投資家向け物件の成約件数は１～５月で徐々に回復６月に大きく伸びたそうです。また、春までの投資需要は２,３億円の予算がほとんどだったが、５～１０億円間で広がりを見せている。住宅新報より

2009/9/20

【2009年基準地価金融危機で大幅下落】
2009年の基準地価は、東京などの大都市圏の大幅な下落が目立った。基準地価は青山｢骨董通り｣近辺で18％さがり、銀座では10～20％と大幅に下落し、いままでテナントの主役だった高級ブランド店が都心一等地の縮小・撤退。地価・賃料の下落を招き｢カジュアル衣料｣の出店の余地をつくりだしている。

2009/9/6

【地価下落幅が縮小】
国土交通しょうが24日まとめた4半期ごとの高度利用地地価動向によると、7月1日時点の地価は今年4月と比べて147地点で下落。ただ、下落幅の縮小した地点が前回調査の26から57地点に増え、前回41地区でみららた6％以上の下落は23地区へ減少。東京は41調査地区のうち23地区で下落はが縮小。首都圏近郊・郊外は3％以上の下落地区は大幅に減少。週間住宅より

2009/8/11

【新築マンションPER価格下落改善】
新築マンションを賃貸した場合、何年で投資回収できるかを示す値「新築マンションPER」が首都圏でやや改善している。価格調整が大幅に進む一方、賃料変動は小さかったことから収益性は回復基調になっている。マンションPERは、駅ごとの新築平均価格を年間の周辺相場賃料で割った値。PERが低ければ収益性が高く、高ければ収益性が低い。
駅別PERランキングは、JR品川駅が8.43で、収益性トップ、ついで東京メトロ明治神宮前14.69、JR海浜幕張駅16.48。12位は川口元郷駅18.5.品川駅、明治神宮前駅、川口元郷駅は、低価格で話題を呼んだ定期借地権マンションがPER改善に大きな役割を果たした。
PERが低かった駅は1位小田急線百合ヶ丘39.71、京王線池の上39.29東急線青葉台37.04など城西・城南エリアが多数をしめた。
東京カンテイ調査・週刊住宅より

2009/7/7

【路線価】首都圏の動向
国税庁が1日に発表した2009年分の路線価は、全国は平均で5.5％下落。昨年まで3年連続で上昇してきたが、金融危機・景気の悪化を背景に、昨年の10.0％の上昇から一転した。東京圏は6.5％のマイナスでした。東京都の平均路線価は、前年に比べ7.4％下落し、1平方メートル当たりの平均は624,000円。神奈川県は3.9％下落し、173,000円。埼玉県は3.3％下落し、116,000円。千葉県は3.4％下落し、86,000円です。

2009/6/14

【地価に下げ止まりの兆し】
国土交通省発表の｢主要都市の高度利用地地価動向報告」によると、調査対象地区１５０地区中１４８地区で、下落し約４分の３地区で3％以上下落していることが明らかになった。依然として都心部不動産の値崩れが続いている中、下落幅が縮小した地域と拡大した地域が同数となり、下落幅拡大が収束の傾向がみえてきた。都心部に中で最も3ヶ月前からの下落幅が小さいのは、東京圏。週刊全国賃貸住宅新聞より

2009/5/18

【ビル賃料の動向】東京、据え置き３割
シービー・リチャードエリスは、全国12都市の賃貸オフィースビルオーナーを対象に、08年に契約更新を迎えた賃貸借契約の賃料改定結果をアンケートした。07年にプラス2.9％増額した全国平均の改定率は、2.3ポイント減の0.6％とほぼ横ばいに鈍化した。東京のビル空室率はいまだ低水準にとどまり、賃料を値下げしての減額更新は多くはない。しかし、今後は、減額改定によってテナントの退出を予防する事態も予想されます。週刊住宅より

2009/5/3

【投資物件の問合せ状況2009年1月~3月】
収益物件検索サイトの健美家は、同社の登録物件の問合せ状況の1~3月の首都圏の動向調査をまとめた。「1棟アパート」の流通件数は、前年同月比7.5%減少し3952件。価格は11.9%減少し5589万円，投資利回りは10.23％。検討価格は3960万円(同2.8%減)で，投資利回りは12.33%。流通・検討の両物件とも投資利回りは前期比横ばいに推移，しかし，流通物件の価格は前期比48.5%増え5589万円となり，下落傾向にあった価格が上昇に転じた。｢1棟マンション」の流通件数は，前年同月比8.7%減少し2610件。価格は2.2%減の1億7515万円で，投資利回りは，9.05%。流通物件の価格は1億3553万円(同2.2%減)で、投資利回り10.40%。流通物件の投資利回りは前年同期から右肩上がりで上昇し，検討物件は前年同期から上昇と下落を繰り返しながらも緩やかに右肩上がりに上昇している。｢1棟ビル｣は，流通件数が前年同期比19.4%減少し913件。価格は同11.4%増加し2億5469万円。投資利回りは10.01%。検討物件の価格は，1億8490万円(同8.6%増)で，投資利回りが11.57%。投資利回りは，検討物件が08年7~9月期からほぼ横ばいに推移し，流通物件は7~9月期殻上昇幅を拡大している。検討物件の価格は，昨年4~6期に1億4996万円まで大きく下落したが、その後持ち直している。週間住宅より　

2009/4/26

平成21年度税制改正の注目点その２
【土地等の先行取得をした場合の課税の特例】
平成21・22年に土地・土地の上に存する権利を取得した法人・個人は、その土地の取得価格を限度として、その後10年間に他の土地等を売却して譲渡益が発生しても、その8割（この特例の適用を受ける土地等が平成22年取得分のみの場合は6割）が減額されます。

2009/4/26

平成21年度税制改正の注目点その１
【取得する土地等の将来譲渡益に係る1000万円特別控除】個人・法人が、平成21・22年に土地・土地の上に存する権利を取得した場合、将来その土地等を譲渡し（所有期間が5年を超える場合）、譲渡益が発生した場合、1000万円まで特別控除される。

2009/4/13

【２００９年３月ビル空室状況】
今年3月の,3大都市圏を含む11都市の空室率は上昇し,前期に9.9％の平均空室率は10.3％と,10％を超えた。東京主要5区の空室率は0.7ポイント高い3.9％に悪化。主要5区の調査地域の37ゾーン中,空室率が下がったのは新橋,大久保,高田馬場の3ゾーンのみ。前期に7ゾーンだった空室率4％以上のゾーンが17に急増した。賃料水準の高いSクラスビルの空室率は前期の6％から6.5％に上昇。需給均衡の目安となる5％を超え,約半数のビルが空室を抱えている。
シービー・リチャードエリスより

2009/3/31

【09年地価公示】投資急減8％下落
3月23日発表の国土交通省による公示地価(1月1日)は,全国全用途で下落した。
前年に12.2％上昇した東京圏の商業地の平均地価は6.1％の下落へ、収益性の高い商業不動産への需要によって、05年から20～30％超の高い上昇地点の都区部は平均8.1％下落。前年の17.3％上昇から一気に下げ局面になった。下落要因は、不動産市場への投資資金流入が07年後半より途絶え、08年に入って借り換えができなくなった不動産ファンドや財務圧縮を進める不動産企業などが一斉に保有物件の売却に動くなど不動産需給が大幅に緩んだ。また、賃貸市場も大企業の大幅赤字が表面化し始めた昨年後半から悪化、ビル賃料の下落による収益力低下懸念が、不動産価格の先安感を強めている。週刊住宅より

2009/3/8

【中古区分投資の動向】
数百万円単位から買える手軽さは、中古ワンルームマンションならでは。金融機関が融資を引き締める時期でも個人投資家の手の届く不動産として注目度は高い。入居需要が安定した都心部の物件を取得できる好機ともいえる。だが、20㎡以下、3点式ユニット、屋外洗濯機置き場など条件面で厳しい物件が多いのも中古ワンルームの特徴。オートロック、エレベーターが無い、室内に洗濯機置き場が無いなど、条件的に厳しい物件は避けたほうが無難。管理組合が機能しているか、なども事前に確認したほうがよい。高利回りに飛びつくと、後々経営が立ち行かなくなる。慎重に。週間全国賃貸住宅新聞より

2009/3/4

【不動産価格の下落は４０％まで】
ラサールインベストメントマネージメントによる09年の世界の不動産市場の見通しをまとめたレポート「不動産投資戦略」によると、「日本の不動産の価格について、不動産価格は平成初頭のバブル崩壊時よりも価格調整は小幅で済む。バブル崩壊のときは東京のオフィスの価格は60％下落した。2000年ごろ
に不動産の価格にパラダイムシフトがあった。かつて、不動産の価格が経済予想と切り離されていたが、DCF法の普及により、市場メカニズムを反映して成熟したマーケットになった。欧州の都市のように成熟したマーケットでは、歴史的に見るとピークから30～40％の価格変化がある。これと同じだとすれば日本も30～40％の下落になると予測できる｣また、「09年は強固なディフェンス戦略の必要がある。ファンダメンタルズが回復するには、もう一段の悪化がある。だが、今後、攻勢に転ずるための準備を是非してほしい。その時は、一生に一度あるかないかの投資機会がめぐってくる｣と述べた。住宅新報より

2009/2/17

【個人投資家　市場を底支え】
価格下落で利回りが上昇、物件の選択肢が広がったこと需要につながっている。
個人投資家が動き出した3つのキーワードがある。1つ目は「割安感」。不動産価格がピークだった07年夏と現時点の利回りの差は、都心の商業ビルで4%以上のものもある。ニーズは1億円以下と3億円程度の物件で大きく二極化している。ただ期待利回りは8~11%程度と高い。2つ目は「選択肢の拡大」。ファンドが壊滅状態のためその物件が個人やその資産管理会社へ販売が増加した。これにあわせて中古流通量も増加。3つ目は「金融市場への不信感」金融危機以降、それまで株式や投資信託などに振り向けられたマネーが行き場を失った。それを不動産という現物に投資する動きになっている。
それに加えて、今年創設される将来譲渡益課税の1000万特別控除という税制的な後押しもある。09年および10年中に取得した土地を5年以上保有し、その後に譲渡した際譲渡益から1000万円を控除するもの。懸念材料は金融機関の融資姿勢。たとえ自己資金があっても、LTVが8割を超えるような借入のついて金融機関は警戒する傾向が強い。週間住宅より。

2009/2/13

【2008年ビル需要】
全国主要13都市の1年間に発生した新規需要量は東京、大阪、札幌など8都市でマイナス、プラスになった年の多くも供給量を下回る新規需要しか発生していない。東京23区の新規需要量はマイナス8.1万坪。ITバブル崩壊の影響や03年の大量供給を前にテナントがオフィスを借り控えた02年以来6年ぶりのマイナス需要。大阪はマイナス1.6万坪。札幌マイナス6800坪、広島マイナス5200坪と市場規模が限られる地方都市では大きかった。シービーリチャードエリスより

2009/1/27

【国土交通省…２００９年度不動産データベースに賃料情報公開】

国土交通省は、不動産データベースを構築するため、不動産事業者、ビルオーナー、管理会社等を対象にアンケート調査をはじめた。これまで収集・公表してきた取引価格データに加え、賃貸不動産の管理費用、賃料などの情報を公表することで、不動産市場の透明化、信頼性の向上を図る。これによる、不動産投資市場の活性化を狙っている。
調査対象地は三大都市圏の１都2府８県と、札幌市、仙台市、広島市、福岡市。
事務所、店舗、住宅の賃貸物件が対象。週間住宅より

2008/12/14

【23区の賃料上限3％超下落】
東京ビルヂング協会は、10月のビル経営動向調査をまとめた。
東京23区の賃料水準は、3ヶ月前と比べ上限・下限とも下落。
下落率は上限で3.3％（坪3万2893から3万1802円),
下限で1.0％(1万9669から1万9469円)となる。
区別にみると,千代田区・港区は上限が下落したが下限はほぼ横ばい。中央区・新宿区は上限・下限とも下落。渋谷区は上限は横ばい,下限が下落。

2008/12/14

【不動産流通各社の上期手数料収入減】
流通各社の2008年上期（4～9月期）仲介実績は、26社すべて手数料収入は前年割れ、取り扱い件数も23社が前年割れで軒並み悪化している。
金融不安を背景に昨年まで盛んだった投資法人の物件取得・業者間での用地取得が低迷したことが響いている。
一方、個人仲介は首都圏の中古マンションを中心に堅調。昨年は新築価格の上昇につられ中古も値上がりしたため消費者離れが起きたが、今年の春以降は価格調整が進みボリュームゾーンの2500～4000万円台の物件に値ごろ感が出たことが好材料になっている。 週間住宅新聞より

2008/8/10

【駅べつランキング】
1998年に購入した新築マンションを10年間賃貸した後売却した場合、高い利益が見込める駅のランキングを発表。
1位都営大江戸線の汐留駅で、運用益・売却益の合計と分譲時価格との差額は7796万円。10年間の平均利回りは19.6％。
98年に新築マンション(70平米)を購入し、10年間空室なしで賃貸した場合の運用益と、08年時点の売却益(中古価格－新築価格)との合計をまとめたもの。
対象駅は首都圏733駅。上位30位は軒並み4500万円以上の差益が発生、すべて賃料水準が高くマンションの資産価値が目減りしない都心部です。
2位神保町、3位麻布十番、4位半蔵門、5位表参道、6位お台場海浜公園、7位代官山、8位銀座1丁目、9位六本木1丁目、10位外苑前。10位で差益5648万円利回り17.1％。　　東京カンテイより

2008/5/14

大型事業用物件！ 　ホームページにご掲載出来ない物件も多数ございますので、メール、フリーダイヤルにてお気軽にお問合せください。

2008/4/2

今月より不動産買取強化中！
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2008/4/1

WEBサイトを公開いたしました。

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